Entendiendo la SB 79: Un Avance Histórico en la Vivienda Cercana al Transporte Público en California
El 10 de octubre de 2025, el Gobernador Gavin Newsom firmó la Ley del Senado 79 (SB 79), escrita por el Senador Scott Wiener, marcando un momento histórico en la reforma de vivienda en California.
SB 79 legaliza la construcción de viviendas multifamiliares en terrenos zonificados para uso residencial, comercial o mixto que estén ubicados dentro de un radio de media milla (0.5 mi) de una estación de transporte público importante.
Tras casi una década de intentos — incluyendo los proyectos SB 827 (2018) y SB 50 (2019-2020) — esta nueva ley finalmente concreta la visión de largo plazo de promover vivienda orientada al transporte público en todo el estado.
Qué Hace la SB 79
En esencia, SB 79 legaliza la construcción de viviendas multifamiliares en terrenos zonificados para uso residencial, comercial o mixto que estén ubicados dentro de un radio de media milla (0.5 mi) de una estación de transporte público importante.
Esto significa que ahora será posible construir viviendas cerca de líneas de tren, metro o autobuses rápidos (BRT), en áreas donde las regulaciones locales históricamente han limitado la densidad y el desarrollo.
Puntos Clave:
- Aprobación simplificada: Los proyectos que cumplan los requisitos podrán obtener aprobación ministerial directa bajo el Código de Gobierno § 65913.4 (SB 35 / SB 423), eliminando gran parte de la burocracia que frena la construcción.
- Flexibilidad de zonificación: Los gobiernos locales ya no podrán imponer límites restrictivos de altura, densidad o FAR (relación de área de piso) que impidan nuevos desarrollos.
- Niveles de desarrollo según transporte: Los incentivos y alturas permitidas dependen del tipo y frecuencia del transporte (tren, metro, autobús rápido, etc.).
En resumen, SB 79 facilita y agiliza la construcción de más viviendas multifamiliares cerca de los principales corredores de transporte público de California.
Por Qué Importa la SB 79
California enfrenta una grave crisis de vivienda.
El estado necesita construir alrededor de 2.5 millones de hogares para 2030, pero solo se aprobaron 100,000 permisos en 2023, muy por debajo de la meta anual de 180,000 viviendas.
Mientras tanto, el precio medio de una vivienda supera los $900,000, lo que requiere un ingreso anual de aproximadamente $237,000, cuando el hogar promedio gana solo $96,500. Los alquileres también han aumentado drásticamente desde 2020:
- +17% en el Condado de Contra Costa
- +42% en Fresno
- +21% en Los Ángeles
- +37% en San Diego
La SB 79 busca aliviar esta presión liberando suelo cerca del transporte público para aumentar la oferta de vivienda en áreas accesibles, reduciendo costos y mejorando la sostenibilidad urbana.
Vivienda y Transporte: Rompiendo el Ciclo
La SB 79 fue diseñada para alinear el crecimiento de la vivienda con la infraestructura de transporte público.
Actualmente, la mayoría de las nuevas construcciones se levantan lejos de los empleos y servicios, generando largos traslados, más tráfico, contaminación y altos costos de vida.
Al permitir más viviendas cerca de estaciones de tren y autobús rápido, la SB 79 promueve comunidades más accesibles, sostenibles y conectadas.
Además, fortalece el uso del transporte público, ayudando a mantener su viabilidad económica y operativa.
Estudios estatales muestran que un aumento de $230 en la renta reduce en un 22% el número de usuarios del transporte público.
Al incrementar la oferta de viviendas en zonas cercanas a estaciones, SB 79 ayuda a estabilizar los precios y aumentar la demanda de transporte sustentable.
Estándares Laborales y Equidad
Uno de los aspectos más relevantes de la SB 79 es su nuevo equilibrio en las normas laborales:
- Proyectos de más de 85 pies de altura deberán cumplir con salarios prevalecientes y fuerza laboral calificada, conforme a la SB 423.
- Proyectos más pequeños podrán beneficiarse de aprobaciones simplificadas sin estas obligaciones adicionales, fomentando desarrollos medianos y viables.
- Los proyectos construidos en terrenos de agencias de transporte público también estarán sujetos a las normas laborales.
Este modelo equilibra la protección laboral con la agilidad constructiva, reflejando las lecciones de leyes recientes como AB 130 y SB 131.
Protección a Inquilinos y Vivienda Asequible
La SB 79 incluye sólidos mecanismos de protección y asequibilidad:
- Prohibición de demolición de edificios con 3 o más unidades rentadas o que hayan tenido inquilinos en los últimos 7 años.
- Porcentaje mínimo de viviendas asequibles, entre 7% y 13%, en cada proyecto.
- Bonificaciones de densidad adicionales para proyectos con mayores niveles de asequibilidad.
Estas medidas garantizan que la expansión de vivienda ocurra sin desplazar a comunidades existentes.
Flexibilidad para Gobiernos Locales
La SB 79 también otorga cierto margen de flexibilidad a los gobiernos locales mediante Planes de Desarrollo Orientado al Transporte (TOD).
Las ciudades pueden diseñar estrategias personalizadas siempre que cumplan con los objetivos de densidad estatal.
Se permite fases de implementación de 2 a 3 años, e incluso prórrogas en zonas de menores recursos para fomentar la planificación participativa.
Este enfoque busca armonizar la visión estatal con las necesidades locales.
Seguridad Contra Incendios y Planificación de Riesgo
California enfrenta un riesgo creciente de incendios forestales.
Por ello, la SB 79 incluye una cláusula de “flexibilidad contra incendios” que otorga a los municipios hasta 3 años para planificar medidas de seguridad en zonas clasificadas como de muy alto riesgo.
Los gobiernos locales pueden reubicar densidad fuera de esas áreas, equilibrando el crecimiento habitacional con la seguridad comunitaria y ambiental.
Mitos y Realidades
Mito: La SB 79 elimina el control local.
Realidad: Las ciudades conservan autoridad sobre diseño, tarifas y permisos, pero no podrán bloquear proyectos basándose en altura o densidad cerca de estaciones de transporte calificadas.
Mito: La SB 79 llenará de rascacielos todo el estado.
Realidad: Las alturas varían entre 4 y 9 pisos, dependiendo del tipo de transporte y la distancia a las estaciones, y aplica a menos del 1% de todas las paradas del estado.
Mito: La SB 79 no garantiza viviendas asequibles.
Realidad: Todos los proyectos bajo SB 79 deben incluir unidades subsidiadas y pueden aumentar ese porcentaje mediante incentivos de densidad.
Impacto General
La SB 79 unifica las metas de vivienda, transporte y sostenibilidad climática de California, permitiendo más hogares en zonas con alta demanda y buena conectividad, como:
- San Francisco (BART)
- Los Ángeles (Metro y G Line BRT)
- San Diego (MTS Trolley)
Más viviendas cerca del transporte significan:
- Menores costos de vivienda y transporte.
- Menos tráfico y contaminación.
- Mayor acceso a empleos y servicios.
- Comunidades más equilibradas y resilientes.
Organizaciones Clave Que Apoyaron la SB 79
La aprobación de esta ley fue posible gracias a años de trabajo de organizaciones de vivienda, transporte y justicia social, entre ellas:
- California YIMBY
- Bay Area Council
- Streets for All
- SPUR
- Greenbelt Alliance
- Inner City Law Center
- Abundant Housing LA
El Senador Scott Wiener destacó que la SB 79 fue “8 años en proceso”, agradeciendo a sus colegas legislativos y a estas organizaciones por su apoyo y liderazgo.
En Conclusión
La SB 79 representa un avance real y equilibrado en la política de vivienda de California.
Hace que sea legal, rápido y justo construir más hogares cerca del transporte público, eliminando barreras locales obsoletas, protegiendo a los inquilinos, respetando a los trabajadores y ofreciendo flexibilidad a las ciudades.
Es un paso decisivo hacia una California más asequible, sostenible y conectada. ideasplusactions.com
